Jeder, der beabsichtigt sich eine Vermietungsimmobilie zu erwerben, sollte bereits im Kaufvertrag vereinbaren, wie sich der Kaufpreis genau zusammensetzt. Hier sollte beispielsweise geklärt werden, wie viel vom Gesamtkaufpreis entfällt auf
- – Grund und Boden,
- – Gebäude
- – evtl. Einrichtungsgegenstände (Möbel, Küche, Badeinrichtung, usw.)
- – bei Wohnungen auch die Instandhaltungsrücklage.
Durch die getroffene Regelung kann gleich mehrfach Steuern gespart werden.
Zum einen bemisst sich die Grunderwerbssteuer (bis zu 6,5 %) auf dem Kaufpreis des Grundstückes, also Grund und Boden und Gebäude. Dies bedeutet, dass die Preise für die Einrichtungsgegenstände, Instandhaltungsrücklage und ähnliches nicht mit in die Bemessungsgrundlage eingehen.
Eine weitere Steuerersparnis kann bei Vermietungsobjekten erzielt werden.
Wenn keine Aufteilung im Vertrag durchgeführt wird, muss eine Schätzung der Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden vorgenommen werden. Diese Schätzung muss durch ein Berechnungsprogramm des Finanzministeriums geschehen und kann aufgrund der Schätzung zu einem steuerlich ungünstigeren Wert führen.
Die Aufteilung ist von Bedeutung, da die Anschaffungskosten für das Gebäude mit 2% pro Jahr als Werbungskosten berücksichtigt werden. Je höher also der Wert des Gebäudes ist, desto mehr Steuern können pro Jahr gespart werden.
Allerdings ist hier auch Vorsicht geboten, denn eine Aufteilung des Kaufpreises, die nur zum Schein getroffen wird und nicht den Tatsachen entspricht, kann von der Finanzverwaltung angefochten und durch eine Schätzung ersetzt werden. Aus diesem Grund sollte eine realistische Aufteilung vorgenommen werden.
Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Roman Guscharzek, tyskrevision
tax@tyskrevision.com
Oktober 2019
